Olá! Tudo bem? Hoje em dia as pessoas tem se questionado sobre a necessidade de comprar um imóvel ou a alternativa de alugar.
Digo hoje porque tradicionalmente, no Brasil, comprar imóvel era quase que uma obrigação moral. Uma tradição passada por gerações.
TRADIÇÃO?
Até pouco tempo atrás, se uma pessoa dizia que morava de aluguel, a reação das pessoas ao lado era de espanto. Ou porque pensariam que a pessoa teria condições financeiras ruins ou porque estaria fazendo a escolha financeira errada.
Isso era de certa forma justificado. O Brasil nunca foi um país considerado um porto seguro financeiro e nós passamos por vários períodos turbulentos em nossa economia. Inclusive, quem tem menos de 30 anos não vivenciou isso, mas tivemos períodos de inflação extrema, chegando a números absurdos de mais de 100% ao ano. Para se ter ideia a inflação média no Brasil, entre 1978-1987, foi de 166% ao ano. Você ia ao supermercado pela manhã e quando voltasse na parte da tarde, os preços já tinham subido. Existia o emprego de remarcador de preços. O cara passava o dia inteiro remarcando os preços dos produtos. Enfim, uma loucura da qual estamos livres nos dias de hoje.
Bom, eu contei toda essa história para justificar um pouco da tradição brasileira de comprar imóveis.
O imóvel, além de ser um bem físico, palpável, é um bem que tende a valorizar com o passar do tempo. Um dos motivos é o seu custo de reposição. Ou seja, à medida que vai ficando mais caro construir um novo imóvel, os equivalentes vão seguindo seu preço.
Outro motivo é a valorização pela localização. Mesmo construído em um bairro mais distante e menos habitado, com o passar do tempo o bairro tende a melhorar e valorizar.
Ou seja, comprar imóvel era sinônimo de proteção contra a inflação e construção de patrimônio.
Hoje os tempos são diferentes. A inflação é mais controlada. Os juros são bem mais baixos que antigamente. E as pessoas tem muito mais mobilidade do que antes. Empregos mudam! Casais se separam! Etc.!
PORQUE NÃO COMPRAR
Vamos pensar em um casal prestes a se casar.
Suponhamos que eles não tenham o dinheiro disponível para comprar a vista um imóvel de 2 quartos que esteja avaliado em R$ 300.000.
Nos moldes atuais, terão que dispor de 20% para dar de entrada. Ou seja R$ 60.000. E vão financiar em 360 meses os R$ 240.000 restantes, pagando uma prestação de aproximadamente R$ 2.300.
Tudo isso para dizer que possuem casa própria! Quando na verdade a casa é do banco que financiou a operação. Somente após os 30 anos de pagamentos sistemáticos da prestação, poderão finalmente dizer: “A casa é minha”!
Mas tudo bem. Rasparam os cofrinhos, usaram o FGTS e ainda pegaram uma graninha emprestada com a família e pagaram os R$ 60.000.
Agora tem que pagar em torno de R$ 7.500 de ITBI. Este imposto é cobrado sempre que há uma transferência de titularidade de imóveis e vai variar de cidade para cidade. Mas neste caso, vamos considerar 2,5% do valor do imóvel.
Ok! A maioria dos bancos aceita você inserir mais essa conta na sua prestação e provavelmente nossos presados não terão que desembolsar isso de imediato. Coloca na conta diluída em 360 meses.
Casa “comprada”, casamento realizado e a vida é bela. E de repente o casal resolve ter um filho e o apartamento fica pequeno. Ou um dos dois recebe uma proposta de outra empresa que fica em outra cidade. Enfim, o casal vai ter que vender o tão querido apartamento e partir pra outro.
É aqui que a bomba estoura!!!
Primeiramente porque vender apartamento não é nada fácil. E geralmente quem quer comprar quer pagar menos do que você está disposto a receber. Leva tempo até achar um comprador.
Mas tudo bem! Digamos que o casal queria vender o apartamento pelos mesmos R$ 300.000 da aquisição e que encontraram um outro casal disposto a pagar os mesmos R$ 300.000.
E nosso querido casal vai comprar um outro apartamento pelos mesmos R$ 300.000.
Tudo bem, certo?
Então vejamos. Para vender nosso casal vai ter que desembolsar 6% do valor referente à comissão da corretora pela venda do imóvel.
Lá se vão R$ 18.000.
Além disso, terá que pagar mais 2,5% de ITBI pela aquisição do outro imóvel.
Lá se vão mais R$ 7.500.
Além disso, mais uns custos de cartório. Uns R$ 2.000 ou 3.000.
Ou seja, o patrimônio do nosso querido casal foi lapidado em aproximadamente 10% do valor do imóvel.
Isso é sério!
A cada troca é mais ou menos isso que o casal vai deixar pra trás. 10% do valor do imóvel.
E hoje em dia, essas trocas são relativamente constantes.
E o aluguel?
Agora, suponhamos que nosso querido casal tivesse feito a opção de alugar o mesmo imóvel, ou um imóvel similar, de mesmo valor.
Bom, para começar, não teriam que pagar os R$ 60.000, que ficariam aplicados em um investimento seguro que poderia servir de reserva de emergência.
O aluguel de um imóvel similar não passaria de R$ 1.200 ao mês. Isso porque o valor de aluguel não costuma ultrapassar 0,5% do valor do imóvel. Dependendo do tamanho e localização esse percentual pode ser de 0,3%. Neste caso consideramos 0,4% do valor do imóvel.
Ou seja, ao invés de pagarem R$ 2.300 de prestação, pagariam R$ 1.200, que resultaria em uma economia de R$ 1.100 ao mês.
Essa economia poderia ser direcionada ao investimento, que já tem os R$ 60.000 e em um prazo aproximado de 130 meses, chegariam aos R$ 300.000 do imóvel e poderiam comprá-lo à vista. Considerando um investimento conservador.
Essas contas são contas simples que não consideram inflação, portanto o prazo pode variar um pouco por conta disso. Mas perceba que o tempo foi menos da metade do tempo do financiamento.
Mas a melhor parte não está aí. O casal deixou de ser devedor para ser investidor.
Caso qualquer problema aconteça, ou uma oportunidade apareça, o casal terá dinheiro disponível. Isso é ótimo!
Além disso, na hora de trocar o imóvel, é só devolver o atual e alugar outro. Sem custo adicional nenhum!!!
Isso mesmo!!! Nenhum custo adicional.
Liberdade para ir e vir sempre.
Ok! Mas nunca vale a pena comprar imóvel???
QUANDO COMPRAR IMÓVEL?
O imóvel deve ser comprado por pessoas ou famílias que já possuem outros investimentos.
Ele deve compor um portfólio de investimentos.
Um portfólio de investimentos equilibrado possui renda fixa, ações, empresas e imóveis, que serão alugados para casais novos, com família em construção.
Entendeu?
Um casal que tenha uma renda muito boa e queira construir um patrimônio em imóveis, pode fazer a opção de comprar o primeiro imóvel e quando for partir para o segundo, não vender o primeiro e comprar o segundo. Desta forma ele vai alugar o primeiro e este aluguel vai ajudar a pagar as prestações do segundo.
Essa é uma estratégia muito utilizada. Mas não se engane. Esta estratégia exige muito planejamento e disciplina financeira.
É importante lembrar que o investimento em imóveis para aluguel é uma modalidade de investimento que exige muito capital e o retorno é baixo, comparado a outros investimentos.
Por isso, sugere-se que o investimento em imóveis, seja uma parte do seu portfólio de investimentos e não todo o portfólio.
Enfim, sugiro que simule bem as alternativas, antes de tomar uma decisão financeira tão importante para a sua vida e da sua família.
Forte abraço!
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